Bauantrag – Bebauungsplan – Baugenehmigung ...

Die erforderlichen Unterlagen und Nachweise für den Bauantrag können von Bundesland zu Bundesland und von Region zu Region variieren. Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person angefertigt und eingereicht werden. 

Unterlagen für Bauantrag

1. Antragsformular je nach Bauamt
2. Amtlicher und objektbezogener Lageplan (Vermessungs- und Katasteramt)
3. Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Vermessungs- und Katasteramt)
4. Bauzeichnungen, Maßstab 1:100 (Bauvorlageberechtigter im Blockhausbau erfahrener Architekt, Ingenieur, Bautechniker oder bestimmte Handwerksmeister)
   1. Grundrisse aller Geschosse und des nutzbaren Dachraums
   2. Schnitte mit den Geschosshöhen und lichten Raumhöhen, ggf. Treppen und Rampen. Anschnitt des vorhandenen und des künftigen Geländes. Äußerst wichtig ist, dass die Fundamentoberkante des Blockhauses (technischer Holzschutz) deutlich höher liegt als das künftige Gelände.
   3. Ansichtspläne
5. Berechnung Wohn- und Nutzfläche
6. Statische Berechnungen, Nachweise zur Standsicherheit (im Blockhausbau erfahrener Statiker)
7. Angaben und Nachweise zu dem Wärme- und Schallschutz
8. Baubeschreibung
9. Planunterlagen mit Nutzungsangaben
10. Vollmachten wie Zustimmungserklärungen der im Liegenschaftskataster angegebenen Nachbarn
11. Fotos des Baugrundstücks
12. Zeichnungen für Entwässerung und Wasserversorgung
13. Betriebsbeschreibung, wenn es sich um ein gewerblich genutztes Bauwerk handelt.

Die Kosten der Anfertigung von Unterlagen für den Bauantrag

10 - 15 % der Netto-Bausumme nach HOAI ohne Baunebenkosten  je nach dem Leistungsumfang und Bundesland. Die Kosten entstehen auch bei abgelehnten Bauanträgen.

Die Gebühren für die Baugenehmigung durch die Behörden

Gebühren entstehen auch bei abgelehnten Bauanträgen. Die offizielle Formel der Behörde: Bauwert = €/m³umbauter Raum in m³. Gebühren =  Bauwert x 1 %.

Die erste grobe Abschätzung als schnelle Orientierung, wenn das Einfamilienhaus zu einem Preis von  400.000 € ohne Baunebenkosten gebaut wird: 400.000 € x 0,5 % = 2000 €. 

Alle Personen, die auf einer Baustelle tätig sind, müssen bei der Bauberufsgenossenschaft angemeldet werden, auch ehrenamtliche Helfer, Freunde und Nachbarn, die bei der Errichtung eines Gebäudes helfen. Die Berufsgenossenschaft deckt das Unfallrisiko ab für Unfälle auf der Baustelle und bei der Anfahrt bzw. Rückfahrt zu bzw. von der Baustelle. 

• „Durch Weisheit wird ein Haus gebaut und durch Verstand erhalten.“ Zitat König Salomo (um 950 v. Chr.)

zum Schutz bei Konkurs und Insolvenz der Baufirma. 

Das kostengünstigste Angebot klingt erst einmal gut, aber was passiert, wenn der Auftragnehmer seine Leistungen nicht bis zu Ende ausführen kann. Die Baufirma hat zu billig kalkuliert oder ist schon durch andere Projekte oder ausstehende Zahlungen in Schieflage geraten. Die Baufertigstellungsversicherung greift dann ein, wenn der Baupartner Konkurs oder Insolvenz anmelden muss. Die Baufertigstellungsversicherung kommt für Mehrkosten auf, die durch die Beauftragung anderer Firmen entstehen können. Kann das Unternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft seiner Bank vorweisen, ist diese Police unnötig. 

ist eine schriftliche Bestätigung der zuständigen Baubehörde, dass das Bauvorhaben des Bauherrn vor dem Hintergrund rechtlicher Vorschriften als unbedenklich anzusehen ist. 

Grundlage für alle 16 Landesbauordnungen ist die MBO § 72 Musterbauordnung, Stand 13.05.2016. 

Grundstücke werden in vier Kategorien eingeteilt. 

• Fertigbauland: Das sind Grundstücke, die bereits erschlossen worden sind. Mit dem Bau kann sofort begonnen werden.
• Bauerwartungsland: Bei diesen Grundstücksflächen ist zu erwarten, dass diese in absehbarer Zukunft zu Bauland werden.  
• Rohbauland: Ist ein unbebautes Grundstück, welches offiziell, rechtsverbindlich im Bebauungsplan eingetragen worden ist, aber noch nicht erschlossen ist.
• Bauland: Ist ein Baugrund, welcher erschlossen werden kann, aber nicht muss.

Baugrundstück kann schnell zur Kostenfalle werden

Der Bebauungsplan für das Grundstück soll vor dem Kauf überprüft werden. Nicht jedes Traumhaus lässt sich auch auf jedem Grundstück realisieren. In vielen Grundstücksangeboten drohen bei vermeintlichen Schnäppchen häufig viele unerwartete, versteckte Mehrkosten.

• Wurde bereits eine Baugrunduntersuchung durchgeführt? Baugrunduntersuchung gibt Auskunft über die Tragfähigkeit des Bodens und den Grundwasserspiegel im Erdreich. Die geologische Beschaffenheit des Untergrunds beeinflusst häufig die Ausführung von Fundamenten und die damit verbundenen Kosten. 
• Muss entweder teilweise oder auf der gesamten Fläche der Boden ausgetauscht oder verdichtet werden. Oder es werden Pfähle tief in den Boden gestoßen?
• Muss gesprengt werden, um einen Keller bauen zu können?
• Muss Maßnahmen zur Absicherung gegen das Abrutschen des Hanges vorgenommen werden?
• Wie ist die Entwässerung der Nachbargrundstücke geregelt?
• Auch die Ausrichtung des Hauses ist wichtig: Gibt es genügend Sonne für die Solaranlage? Kann die gewünschte Südterrasse anlegt werden?  

Versicherung für Bauhelfer - Bauhelferversicherung

Die Bauhelferversicherung schafft Sicherheit für alle helfenden Freunde, Familienangehörige und Bekannte als Bauhelfer auf der Baustelle.  

Die gesetzliche Pflichtversicherung für Bauhelfer

Zur Anmeldung bei der BG Bau ist eine strenge Frist von einer Woche nach Baubeginn zu beachten. Für die Bauhelfer (mithelfende Familienangehörige, Verwandte, Freunde, Nachbarn, Kollegen) gilt durch die Meldepflicht bei der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) so, dass alle Bauhelfer erst einmal versichert sind, aber nur Hilfseinsätzen bis zu 40 Stunden. 

Die Nichtanmeldung kann mit einem hohen Ordnungsgeld bestraft werden.

Die private Bauhelferversicherung

Die Versicherungssumme der gesetzlichen Pflichtversicherung ist sehr eingeschränkt. Es sollte eine zusätzliche private Bauhelferversicherung vor Baubeginn abgeschlossen werden, die im Fall eines Unfalls eines Bauhelfers die finanziellen Folgeschäden abdeckt.

Der Bauherr soll für einen ausreichenden Unfallversicherungsschutz seiner Helfer sorgen. Schaden an angemieteten Sachen wie Maschinen oder Unfälle, die Nachbarn oder Freunde bei der Hilfe am Bau erleiden, sind nicht durch Bauherrenhaftpflichtversicherung versichert!  Diese sind nur durch eine Privathaftpflichtversicherung gedeckt.

Beim Hausbau mithelfenden Bauherren und deren Ehepartner sollten sich zusätzlich mit einer Unfallversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung privat versichern.  

Die meisten Versicherer bieten sie mit einer Laufzeit von zwei Jahren an. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte jeder Bauherr schon vor Baubeginn für die gesamte Bauzeit abschließen. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung leistet Schadenersatz für alle Sach- und Personenschäden, die vom Bau und Baugrundstück ausgehen und der Dritte durch das Bauvorhaben zu Schaden kommt. Zum Beispiel, wenn das Eigentum eines Anwohners beschädigt wird.

Achtung! Ein Bauschild mit der Aufschrift, dass das Betreten der Baustelle verboten ist, und dass Eltern für ihre Kinder haftbar gemacht werden, befreit den Bauherrn nicht, wenn es zum Schadensfall kommt.

Ist der Bauherr nicht versichert, steht er in der Verantwortung und muss in unbegrenzter Höhe für den Schaden aufkommen. Der Versicherungsschutz ist auch nicht gewährleistet, wenn der Bauherr die Planung seines Hauses und die Bauleitung selbst durchführt. Eigenleistungen bei der Ausführung werden bei Bauherrenhaftpflichtversicherungen nicht mitversichert. 

Auch ein im Blockhausbau erfahrener Bauleiter kann statt Architekten die Bauüberwachung durchführen.  Der Person, der die Bauleitung und Bauüberwachung eines Blockhauses übernimmt, muss fachlich qualifiziert sein. Er muss Baufehler oder mangelhafte Ausführungen der Montageleistungen von Handwerkern und Bauherren rechtzeitig und sicher erkennen. Ein Bauleiter sollte auf jeden Fall eine Haftpflichtversicherung besitzen, in der Sach- und Personenschäden ausreichend mitversichert sind. 

Baunebenkosten sind teils „versteckte, teils schwer absetzbare Kosten beim Hausbau.“ 

Baunebenkosten sind die Kosten, die beim Hausbau neben dem Kaufpreis des Grundstücks und den eigentlichen Baukosten fürs Gebäude anfallen.

Ein Haus zu bauen braucht unabhängig von der Bauweise einiges an Planung und sollte nicht blauäugig begonnen werden. Durch individuelle Planungen, regionale Unterschiede und Grundstücksgegebenheiten kann es zu erheblich abweichenden Kosten kommen. 

Nebenkosten beim Grundstückskauf

1. Makler: Maklerprovision für die Grundstückssuche 3,5-7 % vom Kaufpreis 
2. Grundbuchamt und Notar:  Grundbucheintrag + Notarkosten ca. 1,5-2 % vom Kaufpreis
3. Finanzamt: Kosten für die Grunderwerbssteuer 3,5–6,5 % vom Kaufpreis des Grundstücks, je nach Bundesland.

Mögliche Baunebenkosten für die Bauvorbereitung im Überblick  (Stand 2021)

1. Planungskosten für Architekt (HOAI)
2. Zuständige Bauaufsichtsbehörde: Baugenehmigung 0,2–0,7 % der Bausumme, je nach Bundesland 
3. Rechtsanwalt: Bauvertragsprüfung ab 250 € aufwärts
4. Freiberufliche Prüfstatiker oder Bauamt: Prüfstatiker 1.500–2.500 € 
5. Grundstückfreimachung
6. Katasteramt, Vermessungsingenieur: Kosten für die Vermessung ca. 2.500 €
7. Sachverständiger für Geotechnik: Bodengutachten oder Baugrundgutachten 1000–3.000 €. Die Kosten des Bodengutachtens sind abhängig von der Anzahl der Probebohrungen. 
8. Abriss von Altbauten 60–200 € pro m² Beauftragtes Unternehmen
9. Die Beräumung des Grundstücks vor Beginn der Bauarbeiten
10. Baumfällung 10–50 € pro m Baumhöhe und Fällgenehmigung ca. 50 €
11. Baumreste und Wurzel (Wegfräsen der Stubben) entsorgen, Ersatzpflanzungen 
12. Baustraße ab 12 € pro m². Die Kosten sind stak abhängig vom Baugrund und beauftragten Unternehmen.
13. Bauwasser und Baustrom 450–1.000 € Beauftragtes Unternehmen
14. Aushub für Keller- oder Bodenplatte 3,50–100 € pro m³, je nach Bodenklasse Beauftragtes Unternehmen
15. Kosten für zusätzliche Erdarbeiten, wenn mehr Boden getauscht oder Granitschicht gesprengt werden muss.
16. Abfuhr von angefallenem Erdreich 9–17 € pro m³ Beauftragtes Unternehmen
17. Baukran fürs Entladen und Montage. Die Kosten sind sehr stark abhängig von der Größe und Bauweise des Hauses.
18. Erschließungskosten und Hausanschlüsse (Gas- sowie Frisch- und Abwasseranschluss, gegebenenfalls Mehrkosten für Abwasserpumpwerk oder Grube) Strom, Telefon/Internet, Kabelfernsehen) 10.000–20.000 €. 
19. In Neubaugebieten können weitere erhebliche Kosten für den Bau von Straße, Bürgersteig mit Straßenbeleuchtung und Kinderspielplätze anfallen.

Baunebenkosten während der Bauarbeiten (Stand 2021)

1. Versicherungsgesellschaft: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Bauhelfer- und Feuer-Rohbauversicherung 500–1.100 €
2. Architekt: Honorarverordnung (HOAI) für Architekten und Kosten für Projektleitung 10–15 % der Baukosten
3. Kreditgebende Bank des Bauherrn: Bauzeitzinsen 1.000–2.000 € 
4. Baubegleitung und Baugutachten:  ca. 2.500 €
5. Innenausbau: Küche, Teppiche, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Kamin können mehrere zehntausend Euro, je nach Material und Ausstattung verschlingen. 

Baunebenkosten nach der Fertigstellung des Hauses (Stand 2021)

1. Außenanlagen: Terrasse, Wege, Carport/Garage, Grünanlagen) 10.000–30.000 €   je nach Grundstücksgröße, Eigenleistung und Ausstattung verschlingen.

ist eine vorgezogene, verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde. Wenn ein Grundstück ohne Bebauungsplan ist, ist eine Bauvoranfrage vor Grundstückskauf immer empfehlenswert. Eine Bauvoranfrage kann durch jeden Verbraucher in Schriftform beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde erfolgen. 

Die Bauleistungsversicherung deckt Schäden ab, die am Roh- oder Neubau durch höhere Gewalt wie Hochwasser oder Unwetterschäden, durch Konstruktions-, Material- oder Ausführungsfehler entstehen. Ferner sind der Diebstahl bereits eingebauter Sachen oder mutwillige Beschädigung durch Unbekannte ebenfalls versichert. Versichert ist der Wert der Bauleistungen.

Gegen Pfusch am Bau hilft diese Versicherung jedoch nicht. Schäden, die durch normale Witterung wie Frost entstehen, sind nicht abgesichert. 

Wegen häufiger Bedrohungen durch Wetterkapriolen ist diese Versicherung sehr empfehlenswert!

Die Bebauungspläne (B-Plan) enthalten verbindliche Festsetzungen und bestimmen, wie Ihr Grundstück bebaut werden kann. Die Bebauungspläne der Baugebiete sind sehr unterschiedlich definiert. Sie unterliegen den Vorschriften des Baurechts des jeweiligen Bundeslandes bzw. der jeweiligen Kommune. Pauschale Aussagen zu den Bestimmungen ist nicht möglich.

Blockbalkenrahmen – Ganzes oder halbes Haus? 

Den Bauherren von Wohnblockhäusern stehen als Baumaterial dicke Massivholz- und Lamellenbalken zur Auswahl. Die einschalige Bauweise ist jedoch für alle Typen nahezu gleich. Ein kompletter Blockhaus-Bausatz ist aber sehr viel mehr als die bloßen Blockbalkenwände. Die Blockbalkenrahmen enthält nur die Blockbohlen und das nötige Montagezubehör.

Die komplette Holzteilelieferung enthält den Blockrahmen und die Baumaterialien aus Holz für Innenwände, Zwischendecke und Dachstuhl nach Vereinbarung mit Bauherrn, sowie einbaufertige Fenster und Türen.

Die Blockwandzeichnungen sind immer herstellerspezifisch und individuell. Alle Holzblöcke werden im Werk mit Zahlen und Buchstaben gekennzeichnet. In den Zeichnungen können die Handwerker auf der Baustelle mit der Hilfe der Zahlen und Buchstaben die richtige Position der Balken in der Wand feststellen. In den Zeichnungen sind auch die Positionen der Elektrobohrungen, Spannstangen und Holznägel genau markiert worden. Blockwandzeichnungen müssen für jedes Haus immer neu erstellt werden.

Blockbohlenhaus:

Ein Blockbohlenhaus ist in der Regel vergleichbar mit einem Holzfertighaus in Holzrahmenbauweise, dessen Fassade mit dünnen Bohlen zwischen 40 und 70 mm Stärke verkleidet wird. Es wird wenig Holz, aber viel preiswertes Dämmmaterial, OSB-Platten und Gipskartonplatten eingebaut.

Die Stärke der Bohlen nach DIN 4074 mit 40 Millimetern oder DIN 68252 mit 60 Millimetern ist in dem deutschen Normenwerk definiert.  Diese dünne Bohlen sind als Baumaterial für formstabile, echte, langlebige Wohnblockhäuser ungeeignet. Mit der Zeit springen die dünnen Bohlen aus der Profilierung.

Die Gründe für den günstigen Preis eines Blockbohlenhauses liegt an der Wandkonstruktion mit geringem Holzanteil.

Die Anbieter der Blockbohlenhäuser, die diese Art von Häusern verkaufen, verstehen es gekonnt, das zu verschleiern und das Fake-Haus mit Brettern oder dünnen Blockbohlen als Wohnblockhaus teuer zu verkaufen.

Pro

- Gute U-Wert

- Preiswerter Bausatz

Contra

- Wenig Holz. Die dünnen Bohlen haben geringe Formstabilität und sind rissanfällig.

- Hohe zeitaufwändige Montageaufwand, weil viele kleine Bauteile.

- Wegen der dicken Dämmung und Folien ist die Konstruktion feuchteempfindlich und schimmelanfällig. Die Dampfsperre/-bremse muss den ganzen Lebenszyklus unbeschädigt bleiben. 

- Eine Lüftungsanlage auf Dauerlauf ist erforderlich.

Echtes Blockhaus

In der modernen Blockbauweise werden dicke Lamellenbalken vorgezogen.

Die Außenwände eines echten hochwertigen Blockhauses bilden formstabile Lamellenbalken meistens mit der Breite  202, 230 oder 275 mm.  

Pro

- Viel Holz

- Formstabile, passgenaue Bauteile

- Langlebige Bauweise

- Schnelle Montage

- Allergiker freundliche Bauweise

- Gute Raumluft mit geringer Staubgehalt 

- Nach vielen Studien hat Kiefernholz gute hygienische Eigenschaften. Die antibakteriell wirksamen Stoffe des Kiefernholzes verhindern das Vermehren der Bakterien und töten sie effizient ab. 

Contra

- Teuer, weil in einem echten Blockhaus in den Konstruktionen 3 bis 4 Mal mehr Holz eingebaut wird als in einem Blockbohlenhaus. 

-  Ein Montagekran ist immer erforderlich.

Bläue Pilze sind Holz verfärbende Pilze, die sich lediglich von Zucker, Stärke und Eiweiß der Zellen vom Splintholz ernähren. Bei den unästhetischen Verfärbungen unterschiedlicher Intensität und Tiefe handelt es sich nicht um eine Holzfäule. Die Verfärbungen auf dem Holz entstehen häufig in der Bauzeit durch hohe Luftfeuchtigkeit und Wärme. Die Farbänderung führt nicht zu Veränderung der mechanischen Eigenschaften.

Unabhängig davon, ob man das Haus auf einen Keller oder direkt auf eine Bodenplatte baut, sollte der Bauherr immer auf die Qualität und die Höhe des Fundaments achten. Schließlich trägt der Keller beziehungsweise die Bodenplatte unabhängig von der Bauweise des Hauses die Last des gesamten Hauses mit Inneneinrichtung und schützt gegen Schäden durch Bodenfeuchte, Frost, Schmelz- und Regenwasser.

Mit der Bodenplatte kann kein Schnäppchen gemacht werden. Bei der Auswahl eines Bodenplatten- und Kellerbauers ist der Preis nicht das entscheidende Kriterium, sondern die Qualität. Fehler bei der Ausführung kann z. B. zu Schimmelproblemen führen oder sogar das Fundament gänzlich untauglich machen. Der Bauherr sollte keine unnötigen Risiken für den Geldbeutel sowie für die eigene Gesundheit eingehen. 

Die Vierkantbalken der Blockhäuser von Kuusamo bestehen aus nordfinnischem, massivem, mehrfach laminiertem Kiefernholz. Holzblockbalken aus Brettschichtholz weisen eine außergewöhnliche Tragfähigkeit und Formstabilität bei minimaler Rissbildung auf. 

Aufgrund der fast 35-jährigen Erfahrung und den guten Eigenschaften von Lamellenbalken im Blockhausbau werden in Finnland hauptsächlich dicke Holzbalken aus Brettschichtholz für den Bau von Wohnblockhäusern verwendet.

Mit Blick auf die Zukunft wird das Wohnen auf einer Ebene immer beliebter. Ein barrierefreier Grundriss der Bungalows bietet einfache Mobilität und Zugänglichkeit und ist somit perfekt für Menschen aller Altersgruppen und Fähigkeiten. 

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