Das seit vielen Jahren anhaltende Zinstief lässt den Traum vom eigenen Haus oder von einer Eigentumswohnung für viele Familien, Paare oder Singles in greifbare Nähe rücken. Der Bauboom und das große Interesse am Immobilienkauf lassen aber auch die Preise in die Höhe schnellen. Ob und wie lange die Zinsen noch günstig bleiben, ist kaum vorauszusagen. Eine genaue Recherche bei der Finanzierung ist wichtig, wenn der Traum vom Wohneigentum nicht im Albtraum einer Zwangsversteigerung enden soll. Das Kreditportal kreditevergleich24.com klärt die wichtigsten Fragen:
Welches Haus kann ich mir eigentlich leisten?
Preiswertes Holzfertighaus mit geringem Holzanteil, billiges Blockbohlenhaus mit wenig Holz, Massivsteinhaus mit problematischer Polystyrol-Dämmung, Naturstamhaus, exklusives Fachwerkhaus oder echtes Blockhaus als Wohnhaus mit viel Holz, Typenhaus oder aufwändiges Architektenhaus mit vielen Extras ...
Unterschiedliche Bauweisen
Überlegen Sie zunächst, bis zu welchem Preis und in welcher Bauweise Sie sich eine Immobilie leisten möchten. Dazu sind drei Schritte nötig: Sie benötigen zunächst die Baukosten oder den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie. Denken Sie daran, dass Baukosten sich anders entwickeln können als geplant, und dass beim Hauskauf Nebenkosten anfallen, zum Beispiel Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Diese Kosten müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Rechnen Sie im zweiten Schritt nach, wieviel Eigenkapital Ihnen zur Verfükehrswert der Immobilie. Außerdem wird die Finanzierung immer teurer, je näher sie der Obergrenze kommt. Das liegt dargung steht. Eine Finanzierung zu 100 % bieten die wenigsten Banken an, weil die Beleihungsgrenze niedriger ist als der Veran, dass die Bank ein größeres Ausfallrisiko trägt, weil Grundschuld oder Hypothek nicht reichen könnten. Im dritten Schritt ermitteln Sie, welcher Teil Ihres Einkommens Ihnen monatlich für Tilgung und Zinsen zur Verfügung steht. Rechnen Sie nicht zu knapp. Auch im eigenen Haus wohnen Sie nicht gratis. Nebenkosten fallen an, und Sie müssen Rücklagen für die Instandhaltung bilden. Auto und Haushaltsgeräte können reparaturbedürftig werden oder müssen ersetzt werden, Einkommen kann ausfallen, bei jungen Familien zum Beispiel aufgrund einer Elternzeit. Und Sie wollen doch nicht wegen Ihres Hauses Jahre oder Jahrzehnte auf Urlaub verzichten. Aus dem Finanzierungsbedarf, den Kreditkosten und der maximalen Monatsrate ergibt sich rechnerisch die Laufzeit des Darlehens. Je länger, umso größer sind die Unsicherheiten hinsichtlich der Zinsen und Ihrer persönlichen Situation. Dauert Ihnen die Rückzahlung zu lange, starten Sie die Berechnung neu mit geringerem Finanzierungsbedarf. Im Internet gibt es praktische Kreditrechner, mit denen sich verschiedene Szenarien leicht durchspielen lassen. Hier können sie auch die gewünschte Monatsrate und die Laufzeit vorgeben und sich daraus den Kreditbetrag berechnen lassen.
Wie finde ich das günstigste Darlehen?
Ein online durchgeführter Kreditvergleich schafft mit wenigen Grunddaten einen Überblick über die günstigsten Konditionen. Vergleichsportale sind aber keine Einrichtungen des Verbraucherschutzes, sondern kommerziell arbeitende Kreditvermittler. Sie haben deshalb nur eine begrenzte Zahl von Kooperationspartnern. Vermissen Sie eine bekannt günstige Direktbank oder Ihre Hausbank, recherchieren Sie deren Zinssätze separat. Es schadet auch nicht, mehrere Kreditvergleiche zu nutzen und damit vielleicht in den Genuss exklusiver Sonderkonditionen zu kommen. Vergessen Sie nicht, vergünstigte Darlehen der KfW oder von Förderbanken der Bundesländer in Ihre Berechnung einzubeziehen. Viele Maßnahmen wie Energieeffizienz, barrierefreies Bauen und sogar das Leben auf dem Land sind förderungswürdig.
Kurze oder lange Zinsbindung?
Ein wichtiges Thema sind Zinsbindungsfristen. Die vollständige Tilgung eines Immobiliendarlehens kann Jahrzehnte dauern. So lange schreiben Banken aber in aller Regel ihre Zinssätze nicht fest. Üblich sind zehn bis zwanzig Jahre. Eine kurze Zinsbindung birgt eine böse Falle: Tilgen Sie beispielsweise ein Darlehen von 300.000 Euro bei 1,5 % Zinsen mit 1.000 Euro monatlich, beträgt die Restschuld nach zehn Jahren immer noch knapp 220.000 Euro. Endet zu diesem Zeitpunkt die Zinsbindung, besteht das Risiko, dass ein Folgekredit nur zu weit ungünstigeren Konditionen erhältlich ist – schlimmstenfalls platzt die ganze Finanzierung. Eine längere Zinsbindung scheint also sinnvoll, verteuert aber die Kreditkosten, weil die Banken das Risiko steigender Zinsen einpreisen. Angenommen, der Kreditgeber verlangt für das oben beschriebene Darlehen 1,8 % für eine zwanzigjährige Zinsgarantie, stehen Sie nach Ablauf dieser Zeit zwar immer noch mit 141.000 Euro im Soll, aber die Anschlussfinanzierung würde leichter. Ein Risiko gehen Sie nicht ein, denn nach zehn Jahren dürfen Sie den Darlehensvertrag kündigen und günstiger umschulden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen könnte. Eine längere Zinsbindung ist also empfehlenswert, wenn der angebotene Zins dadurch nicht zu stark steigt.
Verantwortlich für diesen Artikel ist die Autorin Uta Klug.
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