Am Grundbuch kommt niemand vorbei, der sich ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte. Doch nur die wenigsten wissen, was es mit dem Grundbuch genau auf sich hat, wann ein Grundbuchauszug benötigt wird und wie man einen solchen korrekt anfordert. Dabei sind diese Informationen wichtig – nicht nur, wenn man beabsichtigt, ein Grundstück für die Errichtung eines Blockhauses zu kaufen.
Inhalt und Aufbau eines Grundbuchs
Analog zu anderen Registern, wie zum Beispiel dem Handelsregister, handelt es sich beim Grundbuch zunächst um ein öffentliches Register – also um eine offizielle Datenbank. Darin werden Grundstücke mit den dazugehörigen Daten nach einem festen Muster gelistet. Pro Grundstück existiert ein sogenanntes Grundbuchblatt, das auf einer verbindlichen Struktur basiert. Zuständig für das Grundbuch ist das jeweilige Grundbuchamt, welches immer einem Amtsgericht zugeordnet ist.
Die Struktur eines jeden Grundbuchblattes sieht wie folgt aus:
- Deckblatt
- Bestandsverzeichnis
- Abteilung 1 – „Eigentümer“
- Abteilung 2 – „Lasten und Beschränkungen“
- Abteilung 3 – „Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden“
Dabei trägt jedes Grundbuchblatt eine eigene Nummer sowie das Änderungsdatum. Im Bestandsverzeichnis finden sich unter anderem Gemarkung, Flur und Flurstück, aber auch Angaben zur Nutzungsart und Größe. Die Abteilung 1 informiert darüber, wie die Eigentumsverhältnisse aussehen, während die Abteilung 2 mögliche Grunddienstbarkeiten sowie Nießbrauchrechte und Erbbaurechte enthält. Ebenso sind dort – sofern vorhanden – Vorkaufsrechte, Vormerkungen und Widersprüche aufgeführt. Mögliche Grundschulden, Hypotheken und weitere Schulden werden in der Abteilung 3 eingetragen.
Wer hat ein Anrecht auf die Einsichtnahme im Grundbuch?
Von dem Wort „öffentlich“ darf man sich nicht täuschen lassen, denn das Grundbuch wird zwar durch eine öffentliche Stelle, wie gesagt durch das Grundbuchamt, gepflegt – jedoch hat nicht jeder ein Recht zur Einsichtnahme. Damit eine solche möglich ist, benötigt man ein „berechtigtes Interesse“. Die Feststellung, ob ein „berechtigtes Interesse“ bei einem Antragsteller tatsächlich gegeben ist, liegt im Ermessensspielraum des Grundbuchamts bzw. des dort zuständigen Sachbearbeiters. Trotz des weit gefassten Begriffs sind diverse Personengruppen allgemein bekannt, bei denen von einem solchen Interesse auszugehen ist:
- Grundstücks-/Immobilieneigentümer
- Banken und andere Kreditgeber
- Gläubiger des Eigentümers
- Mieter
- Notare, Behörden und Gerichte
- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
- Presse
Zusammengefasst lässt sich also feststellen, dass öffentliche Institutionen sowie zudem all jene Institutionen und Personen ein Recht auf Einsichtnahme in das Grundbuch haben, die am Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder eine Immobilie beteiligt sind. Selbstverständlich gilt dieses Recht natürlich nur für das Grundbuchblatt der infrage kommenden Immobilie respektive des relevanten Grundstücks.
Wann ein Grundbuchauszug benötigt wird
Üblicherweise sind Grundbuchauszüge dann erforderlich, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft werden soll. Notwendig ist ein Grundbuchauszug auch dann, wenn ein Eigentümer zahlungsunfähig geworden ist und die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung geschaffen werden sollen. Aber auch Mieter haben die Möglichkeit, über das Grundbuch festzustellen, ob der vermeintliche „Vermieter“ überhaupt der Eigentümer der vermieteten Immobilie ist. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Anwendungsfälle, die vor allem Behörden und offizielle Stellen betreffen.
So fordern Sie einen Auszug aus dem Grundbuch an
Zunächst müssen Sie das zuständige Amtsgericht ausfindig machen und schauen dort am besten auf der Webpräsenz nach den Kontaktdaten des Grundbuchamts. Das Anfordern eines Grundbuchauszugs – sowohl in beglaubigter als auch in unbeglaubigter Form – ist dann nicht mehr sonderlich aufwendig. Üblicherweise müssen Sie lediglich ein kurzes Schreiben an das zuständige Grundbuchamt aufsetzen und darin Ihr berechtigtes Interesse begründen bzw. nachweisen. Die Kosten für das Ganze halten sich sehr im Rahmen. So kostet ein unbeglaubigter Auszug € 10,00, während für einen beglaubigten Auszug € 20,00 durch das Grundbuchamt berechnet werden. Alternativ können Sie einen Grundbuchauszug auch vor Ort beim Amt anfordern. Hierbei sollten Sie jedoch ausreichend Zeit mit einplanen und natürlich Ihren Personalausweis nicht vergessen. Bitte bedenken Sie vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie, dass die Verwendung älterer Grundbuchauszüge stets auch damit einhergehen kann, dass die darin enthaltenen Daten veraltet sind. Dies ist vor allem dann von Wichtigkeit, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchten und der Verkäufer Ihnen einen Grundbuchauszug vorlegt.
Notare können Grundbuchauszüge über das „Elektronische Grundbuch“ anfordern
Weder der Verkauf noch der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sind ohne Notar möglich. So fordern Notare regelmäßig Grundbuchauszüge an und können zwecks Vereinfachung des Ablaufes auf das sogenannte „Elektronische Grundbuch“ zugreifen. Der gewünschte Auszug liegt dann innerhalb weniger Minuten vor und wird zur Beglaubigung eines Kaufvertrages benötigt. Sind Sie Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks, wird sich also der Notar um den erforderlichen Grundbuchauszug kümmern. Privatpersonen steht die Nutzung dieser modernen und zeitsparenden Form des Grundbuchs nicht offen.
Mustervorlage zur Anforderung eines Grundbuchauszuges
Das Schreiben, mit dem Sie beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anfordern, entspricht von der grundsätzlichen Form her einem typischen Geschäftsbrief:
An das
[Vor- und Nachname]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Wohnort]
Grundbuchamt [Name]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Ort]
Ort, Datum
Betr.: Anforderung eines [beglaubigten / unbeglaubigten] Grundbuchauszuges für [Adresse des Grundstücks / der Immobilie]
Sehr geehrte Damen und Herren,
für [das folgende Grundstück / die folgende Immobilie] beantrage ich einen beglaubigten / unbeglaubigten] Grundbuchauszug.
Adresse: [Bitte eintragen]
Das berechtigte Interesse ist dadurch gegeben, dass ich [Eigentümer / Mieter / Gläubiger] bin.
Ich bin bereit, die Kosten für den Grundauszug zu tragen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift einfügen]
Vor- und Nachname
Als Eigentümer, aber auch als potenzieller Käufer, sollte man die Grundzüge des Grundbuches kennen und vor allem wissen, was drinsteht, bevor man eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung für ein Grundstück oder eine Immobilie trifft. Weitere Informationen und kostenlose Vorlagen zur Beantragung eines Grundbuchauszuges finden Sie auf Hausverwaltung-Ratgeber.de.
Verantwortlich für diesen Artikel ist der Autor Till Tauber.
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